Инвестиции в жилую недвижимость

Дегтеревская А.А.

Про недвижимость35, февраль 2008 г.

Никто из нас не застрахован от неудач. Даже самый стабильный и прибыльный бизнес может в одночасье рухнуть, а работодатель   - уволить. Однако можно жить обеспеченно при любых обстоятельствах, если у вас имеется хороший резервный фонд. Он поможет избежать резкого изменения в уровне жизни.

Или представим, что с денежным резервом у вас все в порядке. Более того, вы успешный предприниматель, получивший по итогам календарного периода существенный доход. Вы совершили текущие потребительские расходы и (или) сформировали затраты вашего бизнеса. У вас остались средства, и вы понимаете, что в данной рыночной ситуации вложения этих денег в обороты предприятия не нужно или не принесет заметного эффекта. У вас на руках (счете) имеется вполне приличная сумма, которую вы хотите максимально эффективно «пристроить», но не имеете времени на то, что бы постоянно этим заниматься.

Одним из вариантов эффективного использования денег являются инвестиции в недвижимость. Они предполагают достаточно большие суммы вложений. Если отдать «лишние» пятьдесят тысяч рублей на покупку акций или в качестве вклада достаточно легко, то оперировать миллионами уже куда сложнее.

Поэтому не лишним будет напомнить базовые правила частного инвестора:

• Изучайте различные варианты инвестирования. Что выгоднее: коллективные или индивидуальные инвестиции; вложения в коммерческую, загородную или городскую недвижимость?
• Четко понимайте взаимосвязь риска и доходности. Любая попытка получить доход предполагает наличие риска. Чем больше сумма возможного дохода, тем выше риск.
• Оставляйте неприкосновенный запас сбережений. Никогда не вкладывайте последние деньги.
• Не поддавайтесь давлению. Обещания немыслимых прибылей при очень быстром вложении средств в большинстве случаев оканчиваются убытками инвестора.
• Не вкладывайте чужие деньги. Исключения составляет инвестирование за счет банковских кредитов. Но такие операции требуют профессионального подхода.
• Собирайте информацию. Неразумно вкладывать деньги под влиянием одних эмоций.
• Вырабатывайте собственную инвестиционную стратегию. Плохой план - это лучше, чем отсутствие какого-либо плана.

Инвестиции в недвижимость могут быть очень разными.

1. Индивидуальные и коллективные инвестиции.

Имея достаточные средства, вы можете самостоятельно вложить их в строящееся или готовое жилье либо отдать в управление специальной организации. Тогда решений принимать не будет необходимости, но и доход может оказаться гораздо меньшим.

На финансовом рынке давно и успешно действуют различного рода посредники, которые перераспределяют денежные ресурсы. Это коллективные инвесторы - страховые компании, инвестиционные фонды (паевые и акционерные), общие фонды банковского управления, негосударственные пенсионные фонды,  кредитные союзы и общества взаимного страхования. Коллективный инвестор - это финансовый институт, привлекающий средства большого количества частных инвесторов для объединения их в большой денежный пул с последующим размещением их на рынке ценных бумаг и инвестированием в объекты недвижимости.

Наиболее распространенный вид такого рода посредников - паевой инвестиционный фонд (ПИФ). ПИФы на рынке недвижимости появились в 2003 г.  Тогда они воспринимались как экзотика, и участвовали в них исключительно крупные игроки - строительные и девелоперские компании, банки. Сегодня на закрытые ПИФЫ недвижимости приходится около 20% стоимости имущества всех российских ПИФов, что составляет порядка 70 млрд. руб.  Большая часть из них финансирует строительство жилья  - многоквартирных домов, коттеджных поселков. При этом относительно недавно появились фонды, которые готовы работать с очень небольшими вкладами - от 6-10 тыс. руб. Активами ПИФа управляет управляющая компания, имеющая специальную лицензию.

Как правильно выбрать ПИФ?

Нужно составить список (например, по информации сайта национальной лиги управляющих - www.nlu.ru). Два главных вопроса, которые необходимо задавать, следующие: участвуют ли в фонде частные инвесторы и каков входной порог (минимальный размер вклада).

Затем необходимо собрать информацию об управляющих компаниях ПИФов, которые вам подходят по критерию входного порога. Этим людям вы доверяете свои средства, поэтому о них нужно знать как можно больше. Внимательно изучите информацию на официальных сайтах компаний, прочтите публикации в СМИ и интернете об осуществленных проектах. Обратитесь с запросом в федеральную службу по финансовым рынкам (ФСФР) либо национальную лигу управляющих - некомерческое партнерство, объединяющее управляющие компании. Если информацию будет трудно собрать, с такой компанией лучше не иметь дела.

Задавайте вопросы управляющим компания. Куда вложены активы фонда? Лучше всего попросить инвестиционную декларацию, где отражены все объекты инвестирования. Задайте также вопрос о том, по каким критериям выбраны объекты инвестирования (будущая доходность надежность и репутация застройщика, сроки окупаемости проекта, соответствие документации по строительству законодательству)? Как растут чистые активы фонда, есть ли динамика? Каков тираж паев? Сколько паев выпущено, какова стоимость купли и стоимость продажи? Обратите внимание на то, готова ли компания открыто публиковать эти данные. У надежного фонда она всегда опубликована в открытых источниках., в т.ч. на собственном официальном сайте.

Проанализируйте полученную информацию и принимайте решение.

Решая вложить деньги в ПИФ, следует учесть важные обстоятельства:

• Специалисты управляющей компании - не боги. Высокий профессионализм, честность и масса прибыльных проектов все равно не дают гарантий дохода.
• Большинство паевых фондов недвижимости  - закрытые. Это значит, что дивидендов фонд не выплачивает, ваш доход составляет рост стоимости пая. Продать свой пай до истечения оговоренного срока вы сможете только на вторичном рынке, т.е. частному лицу. Если цена пая будет расти, желающие найдутся, а если падать?
• Владелец пая считается инвестором, а не клиентом банка и не потребителем, как при долевом строительстве. Следовательно, повышенной юридической защиты в случае банкротства ПИФа для них не предусмотрено.
• По окончании срока вы можете получить только наличные деньги, а не стоимость квартиры. Если кто-то обещает вам жилье, это мошенники. Поворачивайтесь и уходите.
• Вкладывая деньги в ПИФ, вы не видите объектов инвестирования, не можете проконтролировать принимаемые решения.

В то же время ПИФ имеет ряд преимуществ перед прямыми индивидуальными инвестициями.

• Профессионализм сотрудников управляющей компании и их знания рынка недвижимости, тенденций его развития, как правило, выше, чем профессионализм частного инвестора.
• За счет большого денежного пула фонд имеет возможность диверсифицировать свои риски (проиграв на одном объекте, можно выиграть на другом и получить в итоге прибыль, а не убыток). За этот же счет он может получить существенно бОльшую доходность, чем частный инвестор с ограниченными средствами (строительные компании готовы давать скидки в обмен на большие суммы единовременного финансирования).
• В отличие от управляющей компании ПИФа деятельность застройщиков или риэлторов не лицензируется. Они могут создаваться в любой организационно-правовой форме. Законодательством не установлены требования к уставному капиталу таких организаций. Не установлены и требования к деловой репутации компании-застройщика и агентства недвижимости. Таким образом, при прочих равных условиях, надежность ПИФа выше.

2. Инвестиции в расчете на получение дохода от аренды/найма недвижимости или в расчете на доход от перепродажи объекта.

Представим, что вы решили купить недвижимость и получать от нее доход в виде платы за аренду/найм помещения. Естественно, доходность по такому вложению должна быть выше аналогичного показателя по банковскому вкладу (это самый простой и надежный на сегодняшний момент способ инвестирования). Сейчас это порядка 5-9% годовых.

Доходность от аренды на уровне 10-12% годовых наблюдалась в 2000-2003 гг., однако вследствие многократного роста цен на квартиры показатель этот снизился.  Дело в том, что  арендаторами жилья являются, как правило, не самые состоятельные люди.  Рост арендных ставок заметно отстает от роста цен продажи недвижимости.

Сделаем расчет:

Вы имеете 1 400 000 рублей.

1. Вы кладете эти деньги в банк и получаете ежегодно примерно 112 тысяч рублей , то есть 9 300 рублей ежемесячно.

ЛИБО

2. Вы покупаете однокомнатную квартиру. Сдавая квартиру, вы получите порядка 6-7 тысяч рублей ежемесячно.

3. У вас есть только 140 000 рублей собственных средств. Вы покупаете квартиру в кредит. При кредите на 15 лет и ставке 11,75% ежемесячный платеж по кредиту составит порядка 14 900 руб. Плюс вы платите комиссию за выдачу кредита, а также ежегодную страховку, которая может доходить до 15 тысяч в год. Доход от сдачи квартиры в наем (6-7 тысяч) не покрывают ваших расходов. С другой стороны, вы приобретаете актив - квартиру, которую впоследствии можно продать, подарить детям и т.п.

В общем и целом, приобретать объект недвижимости исключительно для сдачи его в аренду не имеет смысла.

Теперь рассмотрим вариант вложений для перепродажи. Вам необходимо быть готовым к инвестированию на длительный срок. Как правило, в инвестиционных целях уместнее всего вкладываться на нулевых этапах строительства, чтобы с большим превышением продать квартиру по завершении строительства.

Стоит или инвестировать в таком случае за счет кредита? Здесь необходим твердый расчет.

Во-первых, определитесь, не возникнет ли у вас потребность в привлечении заемных средств на иные нужды (например, на покупку автомобиля, обучение и проч.)? Дело в том, что банки выдают кредиты исходя из дохода заемщика. Если большая часть вашей зарплаты будет уходить на погашение займа, то получение новых кредитов может вылиться в большую проблему.

Но самый главный вопрос инвестора, следующий:  как соотносятся реальные расходы и доходы от перепродажи квартиры?

В затраты вам необходимо включить эффективную ставку кредитования (процент годовых, а также все сопутствующие платежи - за рассмотрение кредитной заявки, за открытие/ведение ссудного счета, за перевод денежных средств, страховку и т.п.), денежные затраты в виде вознаграждения риэлторам, кредитным брокерам и прочим участникам сделки, денежную оценку временных потерь.

Очевидно, что прогнозируемая доходность должна перекрывать указанные затраты.

Практически все эксперты прогнозируют рост стоимости жилья на ближайшие годы. Однако оценки по величине этого роста существенно отличаются.

Точного ответа на сегодняшний день не дает никто.

На мой взгляд, взрывного роста цен в ближайшее будущее не предвидится, а увеличение стоимости жилья будет зависеть от следующих обстоятельств:

• темпы увеличения стоимости строительства, в которую входит как стоимость строительных материалов, так и стоимость проектных и разрешительных работ. Существенное значение в этом показателе имеет и стоимость земельного участка, удаленность его от имеющихся коммуникаций.
• рост/падение реальных доходов граждан. Это напрямую влияет на спрос, а значит, и на цены. Учитывая общие благоприятные экономические условия, можно надеяться на увеличение этого показателя.
• дефицит/перенасыщение рынка жилья. С одной стороны, строительство ведется достаточно активно. Но процент граждан, которые признают себя нуждающимися в улучшении жилищных условий остается неизменно высоким.  Обратим внимание еще на одну вещь: объемы строительства, исчисляемые в квадратных метрах, растут, но означает ли это рост количества объектов недвижимости? Совершенно не обязательно. В среднем площадь квартир во вновь возводимых домах в полтора раза больше, чем в домах старой постройки. Следовательно, при тех же объемах сдачи квартир ровно в полтора раза меньше. И стоят они дороже, что отсекает  из числа покупателей людей с ограниченными доходами.
• снижение/увеличение роли слухов, высказываний чиновников. Экономика России в этом смысле все еще остается далекой от рыночной.  Все осознают значимость административных рычагов в строительном бизнесе, а это значит, что словам представителей государства придается огромное значение.
• активность государства в реализации проекта «Доступное жилье». В целом, деятельность  государства направлена именно на снижение стоимости жилья.  Однако никто не строит иллюзий. Приведем пример: в рамках реализации национального проекта сдаются несметные количества квадратных метров. Все ли они поступает в свободную продажу? Нет. Большинство квартир распределяются «очередникам» - военным, детям-сиротам, жителям аварийного жилья и иным подобным категориям граждан. В результате реальные объемы предложения на рынке недвижимости совершенно иные.
• развитие ипотечного кредитования. Это фактор, который не даст ценам резко упасть вниз.

С таким количеством неизвестных сделать точный прогноз нереально!

Проанализируем цифры. В 2006 г. - жилье подорожало более, чем в 2 раза. А вот в 2007 г. цены выросли всего лишь на 10-12%. Однако и это происходило не во всех сегментах. Жилье невысокого качества, переоцененное в 2006г., снизилось в цене, а вот более качественное жилье, включая загородное, подорожало. На 2008 г. прогнозируется рост цен на жилье в размере 20-25% в год.(www.irn.ru - сайт аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»).  Верить или нет таким прогнозам - личное дело каждого инвестора.

Инвесторов-оптимистов порадовал в конце 2007 г. глава Росстроя Сергей Круглик. Он сказал примерно следующее: анализ предыдущих лет позволил выделить определенную цикличность изменений цен на недвижимость. Примерно полтора-два года роста сменяет год стабильности, потом все повторяется заново. Поэтому если попробовать математически выделить цикличность ценовой кривой, то выйдет новый двукратный скачок цен в 2009 г. с последующей стагнацией. А значит, в 2008 году имеет смысл вкладываться.

Я бы посоветовала с осторожность воспринимать подобные высказывания. Математические выкладки - это одно, а реальная жизнь - другое. Любому разумному человеку понятно, что рост цен в геометрической прогрессии на какой-либо товар невозможен. Существует определенный «потолок».

Конечно, он слегка отодвигается в связи с инфляцией, но она прогнозируема и не превышает 10-12% в год.

И еще два соображения по поводу вопросов, волнующих инвесторов.

• Многие считают, что из-за резкого роста цены цемента в 2007 г. (и продолжающейся тенденции к росту) стоимость строительства будет дорожать, что увеличит существенно стоимость нового жилья.  Действительно, за 2007 г. цемент подорожал более чем на 70%. Однако в  окончательной стоимости квартиры он занимает не более 3-7%. Поэтому даже удвоение стоимости цемента не способно «раскрутить» ценовую спираль.
• Есть мнение, что результаты выборов президента в марте 2008 г. способны повлиять на стоимость жилья. По моему мнению, результат выборов во многом известен, поэтому существенного влияния на рынок сами по себе они не должны оказать.

3. Инвестиции в готовую или строящуюся недвижимость.

Что касается новостроек, то, на мой взгляд, наиболее перспективен рынок недвижимости  бизнес-класса. Сейчас он наименее подвержен рискам, так как за такие проекты берутся компании, которые наработали и опыт, и репутацию. Они заинтересованы в окончании строительства в срок и с достойным качеством ради поддержания собственного реноме. Иначе в дальнейшем это не позволит им работать на этом сегменте рынка. Наибольшую доходность, как уже говорилось,  принесут инвестиции на начальных этапах строительства.

Операции на вторичном рынке менее доходны, и тем не менее они обладают большими возможностями для инвестора, который сразу после вложения средств получает недвижимость, готовую для использования. Уже то, что квартира оформлена в собственность, повышает ее стоимость в среднем на 15-20%. Вторичный рынок удобен тем, что здесь не нужно дожидаться окончания строительства. Жилье можно сдавать в аренду сразу после его покупки.

Выбор непосредственного объекта вложений подчиняется правилу  «Хорошее дорожает, а плохое дешевеет». Оно особенно действенно в периоды стабилизации, которые играют роль своеобразного фильтра, очищающего рынок от всего наносного, переоцененного в период ажиотажа.

Я бы посоветовала вам не вкладывать в следующие категории объектов, которые могут оказаться неликвидными:

• «Хрущевки» и иные квартиры плохого качества, в старых домах.
• Квартиры в  домах бизнес-класса, расположенные в неудобных для проживания районах с недостаточно развитой инфраструктурой.
• Квартиры с неграмотным и неудобным для проживания планировочным решением.
• Квартиры в домах, строящиеся на первой линии оживленных трасс и развязок.

Попытки найти достойное жилье даже за очень хорошие деньги можно сравнить с трудом золотоискателя. Сколько тонн пустой породы ему  приходится намыть,  прежде чем покажутся драгоценные крупицы? Если вам действительно посчастливилось найти достойную квартиру, откладывать покупку не стоит. Таких объектов мало, они всегда  в цене и мало подвержены влиянию ценового маятника.

4. Инвестиции в городскую или загородную недвижимость.

Загородная недвижимость может для кого-то стать оптимальным объектом для вложений, поскольку интерес к ней все больше возрастает.  Наиболее логичным и целесообразным, на первый взгляд,  является приобретение земли с дальнейшей застройкой и продажей купленного участка. Однако как ни велики просторы Вологодской области, найти «правильный» участок может стать проблематичным. Особенно осложняется участь инвестора, если купленные земли относятся к землям сельхозназначения или другим категориям.  Изменение статуса земли - довольно сложная процедура, длительная и требующая немалых вложений. Процесс перевода земли в другую категорию может затянуться на несколько месяцев и обойтись в 20-30% ее цены.

На мой взгляд, инвестировать имеет смысл и в участки, расположенные в формируемых коттеджных поселках на начальном этапе продаж/строительства.

Чем более  интересную концепцию имеет поселок, чем более тщательно разработанный генеральный план, чем развитее в нем инфраструктура и коммуникации, тем выгоднее могут оказаться вложения.

Однако следует иметь в виду, что основная часть земель продается все-таки без коммуникаций, а поселки строятся скорее на словах, чем на деле.

Наиболее часто встречающаяся проблема  для инвестора - состояние документации, подтверждающей законность землеотвода, строительства и прав собственности.

Кроме того, «входной билет» на рынок загородной недвижимости, как правило, выше, чем на рынок квартир.

5. Инвестиции в российскую или зарубежную недвижимость.

Жилье за границей пользуется устойчивым и возрастающим из года в год спросом. Достаточно благоприятный налоговый климат и лояльность зарубежных банков при выдаче ипотечных кредитов иностранцам в ряде стран способствуют привлечению средств, вкладываемых в жилую недвижимость. По статистике основными покупателями зарубежной недвижимости являются жители  Москвы и Санкт-Петербурга. Как правило, это женатый мужчина либо незамужняя женщина в возрасте от 30 до 50 лет - руководитель либо собственник бизнеса. Наиболее востребованные страны - Испания, Турция, Кипр, Италия, Франция, Греция, Болгария.

Необходимо отметить, что вложения в зарубежную недвижимость могут быть выгодны, если инвестиции производятся за счет собственных средств либо средств, привлеченных в зарубежном банке (ставки по кредитам там ниже, чем у нас, а доход может быть выше). Заем денег в российском банке может принести больше убытков, чем прибыли от такой операции.

В то же время приобретение недвижимости за рубежом сопряжено с рядом юридических формальностей, выполнение которых требует времени и денег.

Поэтому при прочих равных  условиях (а цены на недвижимость в России сравнимы с ценами в таких странах, как Греция, Кипр, Турция и Испания (здесь мы не берем в расчет Москву), входной порог на этот рынок несколько выше. Ориентировочные цены следующие: Болгария - от 900 евро/квадратный метр; Кипр - от 150 тысяч евро за квартиру, от 460 тысяч евро за виллу (информация взята из статьи «Российские инвестиции в зарубежный рынок недвижимости», опубликованной в журнале «Инвестиционный банкинг», 2006 г. № 6,  автор Т.В. Пономаренко).

Подведем итоги:

• имея ограниченные средства, у вас есть возможность вложиться в недвижимость с помощью финансовых посредников, в частности, паевых инвестиционных фондов.
• при достаточных средствах имеет смысл вкладывать в качественное и дорогое жилье.
• наибольший доход инвестору могут принести вложения на начальных этапах строительства жилья.