Баннер1

Оставить отзыв, задать вопрос или получить информацию

Связаться с нами
Баннер1
Перейти к списку статей Распечатать

Ипотека и перепланировка квартиры

Дегтеревская А.А.

Витрина, май 2008 г.

Отношение риэлторов и специалистов по ипотечному кредитованию к наличию перепланировок в объекте недвижимости не однозначное, однако все они соглашаются с тем, что отсутствие перепланировок в объекте это большой плюс.

Что такое перепланировка?

Согласно п. 2 ст. 25 Жилищного кодекса, «перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт».

Перепланировки бывают согласованные и самовольные (несогласованные). Хозяину квартиры или иного объекта недвижимости, в котором все перепланировки согласованы  и зарегистрированы надлежащим образом, беспокоится не о чем.

В ст. 29 ЖК РФ предусмотрена обязанность собственника жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, привести его в прежнее состояние в разумный срок, установленный органом, осуществляющим согласование перепланировок. Этой же статьей предусмотрена возможность продажи с публичных торгов квартиры  в случае, если она не будет приведена в прежнее состояние. У собственника есть возможность признать свою перепланировку законной в судебном порядке (ст. 29 ЖК РФ), но процедура эта крайне длительна.

Не важно, кто именно производил перепланировку, текущий собственник или предыдущий. Обязанность решить этот вопрос всегда будет лежать на лице, которое является собственником в настоящий момент. Исходя из этих норм Жилищного кодекса РФ, становится понятным и отношение ипотечных программ к перепланировкам. Ведь если заемщика, несущего бремя ипотечного кредита, обязать производить согласование незаконной перепланировки, он может и не справится с возникшей финансовой нагрузкой. Такая ситуация отпугивает даже самых смелых кредиторов.

Общее правило ипотечных программ - фактические параметры объекта недвижимости должны совпадать с данными, указанными в инвентаризационных и правоустанавливающих документах. Но есть и исключения.

Небольшие, но уважительные расхождения

Органы инвентаризации сейчас используют более точные измерительные приборы, и это может стать причиной для уточнения площади объекта недвижимости. Более того, стены в наших домах не идеальны, и помещения тоже могут быть не совсем правильной геометрической формы. Это приводит к тому, что замер площади по одним стенам или на определенном уровне может дать другие результаты, нежели замер по другим стенам.

Некоторое время назад органы инвентаризации перешли на округление величин площадей в объекте недвижимости до одного знака после запятой. Это может привести к тому, что новый технический паспорт жилого помещения будет не соответствовать данным правоустанавливающих документов в части сотых квадратных метра.

По этим причинам могут возникать расхождения в данных инвентаризации предыдущих лет с данными, полученными в настоящий момент. Однако эти причины должны считаться уважительными, так как они не являются следствием производства перепланировки.

Жизнь по новому Жилищному кодексу

С появлением нового ЖК РФ (ст. 15 п.5.) поменялась и система исчисления общей площади. Теперь общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Ранее площадь этих помещений учитывалась по-другому. Поэтому технический паспорт, выданный после вступления в силу нового ЖК РФ, может отличаться по площадям от правоустанавливающих документов на размер площади балконов, лоджий, веранд и террас.

У каждой ипотечной программы есть свои требования к объекту недвижимости. Существуют так называемые незначительные перепланировки, наличие в объекте которых позволяет ему участвовать в ипотечных программах.

Незначительными перепланировками может признаваться следующее:

  • демонтаж встроенных шкафов;
  • демонтаж перегородок, не повлекший изменения площади;
  • изменение жилой площади менее чем на 3 кв.м.

Недопустимыми перепланировками по ипотечным программам признаются следующие изменения жилого помещения:

  • изменены наружные границы;
  • изменены несущие стены;
  • туалет, ванна или кухня расположены над или под жилыми комнатами;
  • изменена общая площадь объекта;
  • изменено количество комнат в объекте.

Перепланировка как основание для отказа в государственной регистрации

Росрегистрация может зарегистрировать сделку, по которой передается объект с перепланировкой, если границы объекта не изменились. Изменение границ объекта приводит к тому, что появляется новый видоизмененный объект, сведений о котором в государственном регистрирующем органе нет. На этом основании ФРС отказывает в регистрации и предлагает предоставить документы о том, каким образом данный объект был создан. Вместе с правом собственности на перепланированную квартиру новому собственнику может перейти и ответственность за незаконную перепланировку.

Ответственность за самовольную перепланировку

В настоящее время пунктом 2 статьи 7.21. Кодекса РФ б административных правонарушениях установлено, что самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение штрафа на граждан в размере от 2000 до 2500 рублей. За неисполнение в срок постановления пристава, вынесенного на основании решения суда о приведении квартиры в надлежащее состояние, установлен штраф в размере от 1000 до 2500 рублей; за нарушение следующих сроков, определенных приставом, установлен штраф в размере от 2000 до 2500 рублей. И взыскивать эти штрафы будут вплоть до приведения квартиры в надлежащее состояние, либо до момента выселения нанимателя или принудительного выкупа квартиры у собственника по решению суда на основании пункта 6 статьи 29 ЖК РФ.