Баннер1

Оставить отзыв, задать вопрос или получить информацию

Связаться с нами
Баннер1
Перейти к списку статей Распечатать

Ипотека в наследство

Дегтеревская А.А.

Витрина, май 2008 г.

Представьте себе ситуацию: человек, не выплатив полностью ипотечный кредит, умер. Родственники получили в наследство квартиру с обременением. Должны ли они погашать до конца кредит или это сделает за умершего собственника страховая компания? И что будет с квартирой, если наследники не захотят выплачивать кредит до конца?

Нюансов в этой ситуации довольно много. Все зависит и от того, есть ли у основного заемщика созаемщики или поручители (пока  мы не будем рассматривать этот случай), и от причин смерти.

Любой банк, выдающий кредит, стремится обезопасить себя от возможных рисков. Для этого применяется так называемое комплексное ипотечное страхование, куда входит и страхование жизни. Исходя из этого выделим несколько сценариев развития событий.

1. Жизнь заемщика застрахована. Смерть признана страховым случаем.

Если жизнь заемщика была застрахована, а его смерть наступила в результате страхового случая, то страховая компания обязана совершить выплату в пользу банка, которая погасит сумму задолженности данного заемщика.

На полную выплату кредита, как правило, можно рассчитывать, если заемщик умер или получил инвалидность I или II группы из-за несчастного случая. Если инвалидность получена по другой причине или получена лишь III группа инвалидности, страховых выплат не будет. Страховая компания, как правило, не включает в стандартный пакет компенсации при временной нетрудоспособности и получение инвалидности I или II группы в результате болезни. Эти моменты необходимо обсуждать отдельно, но это делает страховой пакет дороже. По желанию можно просить страховую компанию расширить страховое покрытие, включив в него временную утрату трудоспособности (III группу), а также утрату трудоспособности по любой причине.

В этом случае наследники получат квартиру, свободную от обременения.

Именно поэтому дальновидные заемщики, даже если банк не требует оформления полиса, страхуют свою жизнь и здоровье, чтобы не лишить детей наследства.

2. Жизнь заемщика застрахована. Смерть признана нестраховым случаем.

Существуют основания, по которым страховая компания может отказаться от выплаты остатка долга. К примеру, случай смерти не является страховым (не указан как страховой в договоре страхования), а родственники умершего приняли наследство. Они обязаны будут погасить кредит вместо самого заемщика, неся все его обязательства по кредитному договору. В случае отказа или недолжного выполнения этих обязательств банк будет вправе обратить взыскание на заложенную квартиру.

Одна из причин, по которой страховая компания может отказаться от выплат: заемщик утаил от страховой компании, что он болен той или иной болезнью. Еще один случай, когда родственники погибшего не получат компенсацию: смерть наступила в результате суицида или вследствие преднамеренного убийства (что будет доказано органами МВД), а договор такие случаи не относит к числу страховых.

В этом случае для родственников умершего существует два варианта: родственники получают наследство с обременением, гасят кредит (схема погашения согласуется с банком отдельно), и квартира переоформляется в их собственность, либо квартира продается, а деньги делятся между банком (в сумме, достаточной для закрытия кредита) и наследниками.

3. Жизнь заемщика не застрахована.

В соответствии со статьей 1175 ГК РФ наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно. Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества: если квартира досталась двум наследникам в равных долях, то и долг за нее будет поделен на две равные части.

В случае если родственники умершего идут на продолжение выплаты кредита, банк может оставить либо старую схему выплат, либо пересчитать ее в варианте, более адаптированном под нужды родственников, или даже предложить улучшенные условия (в подобных ситуациях банки обычно идут навстречу клиентам).

А что будет с квартирой, если случай нестраховой и наследники не захотят выплачивать кредит до конца? В соответствии со статьей 1175 и статьей 323 ГК РФ каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему имущества. Таким образом, банк-кредитор вправе продать квартиру, выставив ее на аукцион. В этом случае наследники могут рассчитывать только на ту сумму, которая останется с продажи квартиры после оплаты всех долгов и вычета накладных расходов.

Кроме того, у наследников есть право отказаться от наследства, но далеко не во всех случаях. Например, закон не позволяет отказаться от части наследства. Например, если наследник вступает в наследство, а в наследственную массу входит машина, квартира (обремененная ипотекой, с невыполненными обязательствами по кредитному договору), загородный дом, невозможно отказаться только от квартиры, обремененной долгом.

Если все возможные наследники отказались от квартиры, она переходит в разряд так называемого «выморочного» имущества, т.е. в собственность государства, естественно вместе с долгом перед банком.  Соответствующие органы и будут решать эту проблему: выплатить кредит банку и оставить квартиру в собственности государства (например, для передачи ее очередникам, нуждающимся в жилье) или продать ее, погасить долг, а оставшуюся сумму направить в бюджет.

Если наследники не отказались от наследства, приняли его, но отказываются платить по обязательствам наследодателя, то долги будут взысканы с них через суд.

На практике, если наследник один, то он старается выплатить остаток долга и получить квартиру, причитающуюся ему. В случаях же, когда наследников несколько, они, как правило, принимают решение о продаже квартиры и погашении долга банку, и разделении остатка стоимости от продажи квартиры между собой.  В этом случае им удобнее получить деньги, нежели часть квартиры.