Баннер1

Оставить отзыв, задать вопрос или получить информацию

Связаться с нами
Баннер1
Перейти к списку статей Распечатать

Как выбрать земельный участок под строительство дома?

Дегтеревская А.А.

Выбрать участок для строительства своего «родового гнезда» - дело непростое.

Свободные участки под ИЖС в престижных загородных районах и на территории города стоят прилично и ценятся почти на вес золота. Если участок слишком дешевый, следует ожидать, что он отягчен какого-то рода проблемами.

Рассмотрим факторы выбора по порядку.

Правовые аспекты

Что нужно проверить:

  1. Участок в любом случае должен пройти процедуру межевания, то есть точное определение его границ. Межевание лучше выполнять за счет продавца. На руках у покупателя после совершения покупки должен быть топографический план с обозначением подземных коммуникаций и кадастровый план земельного участка.
  2. Желательно, чтобы на участок уже было зарегистрировано в органах Росреестра какое-либо право: собственность или долгосрочная аренда. Если это не сделано, попросите продавца оформить документы или убедитесь с помощью юриста, что у вас не возникнет сложностей с оформлением участка на себя. Помните, что без оформленного права на участок, вы не сможете узаконить свой дом, прописаться там и т.д и т.п.
  3. Участок не должен быть заложен или арестован. На участок не должен быть наложен сервитут, т.е. право прохода, проезда через него. Это можно выяснить, получив выписку из ЕГРП.
  4. Не существует задолженности по налогам за этот участок.

Водоснабжение

Подача воды в дом может осуществляться от коллективного (водопровод, кооперативные артезианские скважины) или индивидуального источника (колодец, скважина). Нередко покупатель участка, не имеющего доступа к водопроводным сетям, думает: «Участок же не в пустыне находится, пробурю скважинку». Но на практике дело обстоит далеко не так просто.

Многие популярные загородные районы имеют существенный недостаток — большая глубина залегания водоносного горизонта. В ряде случаев приходится бурить скважины глубиной 60−80 м, чтобы добраться до воды. С учетом расходов на оборудование стоимость бурения может достигать очень серьезных сумм. Нередко сравнительная дешевизна участка объясняется также наличием массивных гранитных валунов в толще грунта, препятствующих доступу к воде.

Если рядом с вашим участком имеются уже пробуренные скважины, попробуйте узнать у их владельцев данные скважин и заключение СЭС на предмет содержания бактериологических и химических примесей в воде.

Грунт

Важно знать какие грунты залегают на участке. Это имеет значение для определения типа фундамента вашего будущего дома. Исследование грунтов желательно выполнить еще до приобретения участка. В особенности это касается тех случаев, когда вам предлагают подозрительно дешевый участок в привлекательном районе.

Бывают ситуации, когда состояние грунта на участке специалисты считают настолько неудовлетворительным, что рекомендуют полностью заменить его.

Однако перестраховываться и отказываться от приобретения понравившегося вам участка только потому, что его грунты не позволяют построить фундамент, указанный в проекте, тоже не стоит. Нужно понимать, что пытаться выбрать участок с идеальными для строительства грунтами очень часто дело бесперспективное. Корректировка фундамента под местные условия — задача, которую с успехом выполнят квалифицированные специалисты строительной компании.

Подвержен ли участок затоплению в период паводков? Пробурите ручным буром несколько неглубоких скважин. Если через час в углублениях соберется вода, уровень грунтовых вод на участке слишком высок.

Расспросите также соседей насчет периодов весенних паводков и осенних дождей, не затапливаются ли местные земли? Если уровень грунтовых вод высок, а паводки обильны, на погреб, подвал или подземный гараж лучше не рассчитывать.

Канализация

Если на участке есть коммунальные канализационные сети, вопрос тут же снимается. Надо только получить разрешение на сброс стоков. Но если поселковых коммуникаций нет, надо задуматься о локальных системах. Органы СЭС достаточно строго отслеживают ситуацию, и потратиться на организацию надежного септика придется не только из-за стремления достичь уровня городского комфорта.

Электроснабжение и другие энергоносители

Где находится ближайшая подстанция? Сколько киловатт вам могут выделить на законных основаниях в местной администрации? Считается, что норма потребления среднего коттеджа площадью 200−300 кв. м — 20−30 кВт. Однако по имеющимся нормам на один дом выделяется не более 10 кВт.

Вот почему при невозможности «выбивания» дополнительной мощности у районных энергетиков будущим домовладельцам приходится включать в статьи своих расходов затраты на собственную подстанцию или электростанцию, задуматься об альтернативных источниках за счет солнечной и ветряной энергии, либо серьезно оптимизировать электропотребление дома.

Если в администрации вам удастся получить на свой коттедж порядка 30 кВт, это даст возможность не только беспроблемно пользоваться любыми электроприборами, но и устроить в коттедже систему электроотопления. Если это невозможно, то для системы отопления нужно искать другой источник энергий.

Идеальный случай — когда на участке имеется возможность подключения к районному газоснабжению. Установка газового котла не только достаточно быстро окупает все затраты, но и снимает с домовладельца головную боль, связанную с устройством аварийного или дополнительного электрообеспечения коттеджа.

Транспортная доступность

Оцените транспортную доступность, причём, она складывается, как минимум из двух составляющих: подъезд к участку и подъезд к городу.

Желательно, чтобы подъезд к участку был возможен круглый год (если вы не планируете исключительно сезонного проживания), и без применения вездеходов для доступа в распутицу.

Учтите также, что во время строительства дома будут приезжать и тяжёлые бетономешалки (миксеры) или длинные машины с прицепами.

При анализе подъезда к городу учитывайте не только удалённость участка от населенного пункта. Ещё более важно, сколько времени вы потратите на то, чтобы туда добраться, особенно в час пик (в субботу утром, в пятницу или в воскресенье вечером).

Размер и зонирование участка

Если вы уже примерно представляете размеры вашего будущего дома, то оцените соотношение его размеров с размерами и формой участка. Оптимальной считается пропорция 1/10, т.е. на 1 сотку - 10м2 площади дома. Это значит, что на дом площадью 200 м2 вам нужен участок порядка 20 соток. Конечно это не догма, но серьёзные отклонения от этого соотношения нежелательны.

Проектируя дом, баню и другие постройки, вы должны предварительно определиться с их местоположением на участке и ориентацией по сторонам света. А для этого следует понять, на какие зоны вы планируете разбить участок, и где они будут находиться. Как минимум это зона отдыха, хозяйственная зона, место для септика, колодца или скважины, гаража или открытой стоянки для машин, место для бочки с топливом и др. 

Конечно, разумнее, если окна гостиной и выход из нее будут обращены к самой красивой стороне вашего участка, будь то лес, озеро или поляна. Также хорошо, когда окна гостиной обращены на юго-запад, тогда по вечерам ваша семья будет наблюдать красивый закат. С северной части дома количество окон можно уменьшить, перенеся их на другие стороны света.

В целом участок должен быть простым по форме и удобен для строительства. Перепад высот на нем не должен быть критичным.

Экология

Если для вас экология не пустой звук, то целесообразно изучить окрестности на предмет наличия промышленных предприятий и их специализации, близость оживленных трасс и пр. Не лишним будет выяснить перспективы застройки выбранного района. Эту информацию вам могут предоставить в районных администрациях, может быть, что-то найдёте в Интернете. Иначе могут произойти не очень приятные неожиданные казусы.

Дополнительные критерии выбора:

  • живописные окрестности, привлекательный подъезд;
  • удаленность участка от соседних домов;
  • не слишком на виду - закрытость от посторонних глаз;
  • солнце не закрывается домами и деревьями, нет ограничений на вырубку деревьев;
  • нет ограничений на места расположения построек на участке и высоту постройки;
  • возможность телефонизации дома, обеспечения интернетом;
  • доступность эксплуатационных фирм;
  • наличие централизованного вывоза мусора, доставки почты;
  • муниципальное обслуживание дорог;
  • возможность страхования строительства и законченных построек;
  • доступность больницы (в т.ч. приезжает ли в данную местность скорая помощь), магазинов, почты, пляжей и спортплощадок;
  • пригодный для садоводства слой почвы;
  • общая (в т.ч. криминогенная) обстановка.

Желаю вам удачного выбора!