Баннер1

Оставить отзыв, задать вопрос или получить информацию

Связаться с нами
Баннер1
Перейти к списку статей Распечатать

Страхование недвижимости

Дегтеревская А.А., Боброва Ж.Н.

ПроНедвижимость35. Апрель 2008 г.

Страхование недвижимости и движимого имущества внутри квартиры приобретает сейчас все большее значение, особенно в свете участившихся разговоров о введении обязательного страхования жилья. Кроме того, страховки необходимы при оформлении ипотечных кредитов. Поэтому читателям журнала полезно будет разобраться в некоторых нюансах этого  сложного процесса.

Азбука страхования

Страхование - сложный процесс. Для удобства читателей мы составили небольшой глоссарий.

Вопрос

Термин

Пояснение

Кто хочет застраховать?

страхователь

Физическое или юридическое лицо

Кто предлагает страховую защиту?

страховщик

Страховая компания

Что страхуется?

объект страхования

Имущественные интересы:

  • Риск утраты, недостачи, повреждение имущества;
  • Риск ответственности по обязательствам, возникшим вследствие причинении время имуществу других лиц

Каков размер страхового покрытия?

страховая  сумма

Полная либо частичная действительная стоимость объекта

От чего страхуется?

страховые риски

Хищение,  пожар, залив  и т.д.

Сколько нужно заплатить за страховку?

страховая премия

Взнос страхователя страховщику за предоставление страховой защиты

Что получает на руки страхователь?

страховой полис

Договор страхования

Когда вступает в действие страховая защита?

страховой случай

Событие, оговорённое условиями договора страхования, которое является основанием для страховой выплаты

Что получит страхователь при наступлении страхового случая?

Страховое возмещение (выплата)

Денежная сумма

Сейчас можно застраховать практически любые объекты недвижимости: жилые дома и дачи, садовые домики, кемпинги, а также  отдельные помещения (квартиры, комнаты, кабинеты), хозяйственные постройки (гаражи, хозяйственные блоки, крытые площадки, ограждения, предметы ландшафтного дизайна).

Дополнительно страховщики могут взять под защиту предметы интерьера, отделку квартиры, мебель, электробытовые приборы, аудио-, видеотехнику, предметы домашнего обихода и личного пользования и даже произведения искусства, предметы антиквариата и коллекции.

Из каждого правила есть исключения. На страхование не принимаются следующие объекты: ветхие строения (физический износ которых составляет 75 и более процентов); строения, находящиеся в зоне, которой угрожают стихийные бедствия;  квартиры, находящиеся в аварийном  состоянии, требующие капитального ремонта или находящиеся в домах, подлежащих сносу; строения (квартиры), подлежащие изъятию, конфискации, аресту, уничтожению по распоряжению властей.

Перечень страховых рисков устанавливается в договоре и может быть достаточно широким: это может быть пожар, взрыв,  повреждений водой, наезд транспортных средств, падение деревьев, летательных аппаратов, грабеж, разбой, стихийные бедствия: буря, ураган, смерч, землетрясение, наводнениe, град, удар молнии и др.

Ипотечное страхование

Любой банк при выдаче кредита хочет снизить риск невозврата заемных средств. Любой заемщик хочет иметь гарантию, что ему или его семье помогут вернуть кредит, если с ним что-либо случится. Вот тут-то и вступает в игру якобы ненужный посредник - страховщик.

Традиционное ипотечное страхование представляет собой «три в одном»: 1) страхование жизни и здоровья заемщика на полную стоимость кредита плюс проценты по нему; 2) страхование собственно недвижимости (конструктив); 3) страхование титула (права собственности).

Страхование конструктива

Помимо страхования конструктива (банки требуют застраховать стены, перекрытия, окна, входную дверь), которое является обязательным, можно дополнительно застраховать и отделку, когда таковая появится (после ремонта). Елена Братухина, руководитель Череповецкого агентства СК «Уралсиб», комментирует: «В большинстве случаев это имеет смысл, поскольку в новом доме, продающемся без отделки, как правило, делается достаточно дорогой ремонт, составляющий 20-30% от цены квартиры, а то и все 50-70% - все зависит от размаха и возможностей владельца. А отделка - это именно то, что может пострадать в первую очередь при заливах, пожарах и прочих катаклизмах». Но это дело сугубо добровольное: банк-кредитор убранство вашего жилья вовсе не интересует.

Страхование жизни и здоровья

Многие заемщики не доверяют страховым компаниям, считая в душе ипотечное страхование лишними затратами при покупке квартиры. Однако известны случаи, когда страховая компания полностью выплачивала кредит за скончавшегося заемщика. Виктор Кабисов, руководитель агентства «Росгосстрах» в Череповце, рассказывает: «Выплату получили дети скоропостижно скончавшейся жительницы нашего города, заключившей договор ипотечного страхования. Таким образом, наследники страховательницы сохранили права на квартиру, купленную по ипотеке. Страховая выплата полностью покрыла сумму кредита. Женщина умерла через 6 месяцев после заключения договора от внезапно открывшегося заболевания».

Случаев таких на рынке, безусловно, немного. И для страховщиков они, конечно, удар ниже пояса. Но с другой стороны, смерть застрахованного - это именно тот случай, когда страховая компания не будет искать поводы отказать в выплате: репутация дороже.

Страховые выплаты в случае смерти застрахованного производятся установленным договором выгодоприобретателям довольно быстро без подтверждения прав наследования и вступления в наследство. Однако страхующему свою жизнь заемщику нужно помнить, что выплата в 100% от страховой суммы будет произведена только в случае его смерти или получении им инвалидности I группы. В случае постоянной утраты трудоспособности (то есть признания его инвалидом II группы) он получит лишь частичную, хотя и значительную компенсацию - 75% от страховой суммы.

Если договором предусмотрено также страхование от несчастного случая, то при получении физической травмы, полученной застрахованным в результате несчастного случая, он также получит частичное страховое возмещение. Узнать, сколько «стоит» та или иная травма, можно в прилагаемых к договорам страхования «Таблицам выплат».

Тарифы на данный вид страхования сильно варьируются. В анкету, которую должен заполнить заемщик, могут быть включены вопросы о том, сколько он весит, сколько выкуривает сигарет в день, занимается ли экстремальными видами спорта, страдает ли хроническими заболеваниями  и т. д. Все эти, а также многие другие характеристики, такие как пол, возраст, семейное положение, влияют на величину тарифной ставки.

Что ждет заемщика, который указал в анкете заведомо ложные сведения? Как объясняет Ада Комякова, заместитель директора ДО ОСАО «Ингосстрах» в Череповце, - «Анкета является неотъемлемой частью договора страхования, так что, подписывая анкету, клиент подтверждает, что все сведения, указанные в ней, правдивы и полны. Мы не налагаем на страхователя штраф за заведомо ложные сведения, но в случае сообщения недостоверных сведений у страховщика есть основание для отказа в выплате».

Попытки самоубийства, опьянение, управление транспортными средствами без прав или в состоянии опьянения, болезни - все эти причины также позволят страховщику отказаться от уплаты. Но, по словам Ады Комяковой, в случае если заемщик не знал о своей болезни и она проявилась после заключения договора страхования, то для компании это является страховым случаем.

Титульное страхование

С помощью этого вида страхования банк защищает себя от посягательства на предоставляемую недвижимость со стороны третьих лиц. Внезапно возникающие претензии на квартиру, приобретенную на вторичном рынке жилья, - та часть современной действительности, которую нельзя игнорировать.

Даже за рубежом ни одна сделка купли-продажи недвижимости не заключается без одновременного заключения договора титульного страхования. Оно особенно актуально в России, где из-за плохо развитой информационной базы и пробелов в законодательстве практически невозможно гарантировать покупателю чистоту предыдущих сделок с приобретаемой недвижимостью.

Как правило, не требуется оформлять договор страхования утраты права собственности, если жилье приобретается в новостройке. При получении кредита на приобретение квартиры на вторичном рынке данное страхование в большинстве случаев является обязательным условием. Есть одно отличие: некоторые банки требуют страховать этот риск на весь период ипотечного кредитования, а некоторые только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам).

Страхование кредитуемой новостройки

Пока дом не построен, имущества как такового еще нет. После сдачи дома госкомиссии проходит, как правило, еще немало месяцев, прежде чем появится право собственности, которое теоретически можно застраховать, только это совершенно никому не нужно. Так что же страховать, покупая новостройку?

На основании Закона об ипотеке при выдаче ипотечного кредита обязательным является только лишь предмет залога. «При кредитовании под покупку новостройки, ещё не обладающей статусом предмета собственности, о страховании предмета залога не может быть и речи, - отмечает Мария Рыжкова, заместитель руководителя центра продаж «Московской страховой компании» в г. Череповце,  - но многие банки требуют заключать договор страхования жизни и здоровья заемщика в пользу кредитора. В итоге страховой договор по ипотечным новостройкам делится на две фазы: до и после возведения конструкций. До - страхуется жизнь заемщика, после - добавляется страхование имущества».

Цена вопроса

Тарифы по всем видам страхования, связанным с ипотекой, никак не отличаются от классических вариантов этих страховок. По жизни и здоровью тариф сильно зависит от возраста (с 18 лет - 0,24-0,18% от страховой суммы; ближе к 65 годам - 3-4%).

  • Конструктив страхуется, в среднем по рынку, по тарифу 0,13-0,2% для квартир.
  • Титульное страхование обходится обычно в 0,2-0,4% от стоимости квартиры.

Как добиться выплат по страховке

Обращаясь в страховую компанию, человек вряд ли всерьез допускает возможность того, что с ним произойдет что-то плохое. Однако в случае, если критическая ситуация все же случилась, важно не терять самообладания и четко осознавать, что необходимо сделать в ближайшее время. Как правило, в договорах, предлагаемых страховыми компаниями, такие действия точно прописаны и должны быть неукоснительно выполнены. Иначе есть реальная возможность остаться без ожидаемых выплат, даже несмотря на тот факт, что компании-страховщики часто идут навстречу своим клиентам.

Первые шаги

Самым естественным в такой ситуации будет спасение самой недвижимости, и только после этого - решение о возмещении стоимости испорченного имущества. После того, как причина устранена или, во всяком случае, сделано все возможное для спасения имущества, страхователь должен оповестить организацию, с которой у него заключен страховой договор. Каждая компания оговаривает свои сроки, в течение которых владелец жилья может сообщить о случившемся несчастье.

Необходимые документы

Практически всегда страховщики требуют заключения соответствующих органов, подтверждающие факт несчастного случая.

Подробно о необходимых в данном случае документах нам рассказал Артём Романцов, руководитель Череповецкого отделения Военно-страховой компании: «При разных страховых случаях вам потребуются документы: в случае пожара - копия акта о пожаре с установленной причиной и местом возгорания; в случае стихийного бедствия - справка и заключение органов гидрометеослужбы; в случае аварии водопроводных систем - акт осмотра из специальных органов надзора и контроля (ЖЭК, аварийные и другие службы); в случае злоумышленных действий третьих лиц - справка из милиции по поводу вашего заявления о происшедшем и постановление о возбуждении уголовного дела; при необходимости - акт независимой технической экспертизы».

Хранить все необходимые бумаги, удостоверяющие право на квартиру, страховой полис и документы, удостоверяющие личность следует в надежном месте - хотя бы для того, чтобы не возникло трудностей при сборе необходимых заключений в государственных службах.

Независимая экспертиза

После получения заявления о наступлении страхового события страховая компания проводит экспертизу, зачастую с привлечением независимых экспертов, в результате которой определяется размер ущерба и соответственно суммы страховой выплаты. Рассказывает Эдуард Яблоков, директор по страхованию СГ «Шексна»: «Мы всегда при осмотре и определении размера ущерба привлекаем независимых оценщиков, чтобы у клиентов не возникало вопросов о достоверности расчета суммы страхового возмещения».

Подробно процедуру определения суммы возмещения при страховом случае описывает Галина  Югова, директор Вологодского филиала СО «РЕСО-Гарантия»,: «Эксплуатационные учреждения подтверждают сам факт, что случай произошел, кто виновник, и описывают те повреждения, которые видят. А уже для определения размера выплаты приезжает  представитель отдела урегулирования убытков страховой компании  c независимым экспертом, который осуществляет расчёт убытка и дает свое заключение по объемам ущерба. Как правило, при заливе есть виновные лица, а это, повлечёт за собой предъявление регрессных требований. Бывает и так, что сам страхователь виноват - например, поставил некачественные трубы, что вызвало протечку. Если у него есть договор с организацией, которая ему это все ставила, то мы предъявляем претензии к этой организации. Повреждение имущества, произошедшее по чьей-либо вине, достаточно распространенный случай. Если говорить о процентном соотношении, то доля таких случаев составляет примерно 60%, остальные 40% - это случаи, произошедшие по вине или ошибке нашего страхователя. В этом случае мы производим выплаты, если, конечно, в ходе разбирательств не будет выяснено, что это сделано намеренно».

Распространенные ошибки страхователей

Ошибка 1: рассчитывать на получение всей страховой суммы при наступлении несчастья.

Это происходит только в том случае, если от объекта совсем ничего не осталось и разрушены стены. Такое случается только в одном случае - при техногенных или природных катастрофах. Даже взрыв бытового газа или пожар, скорее всего, не разрушит дом до основания. А при протечке (самый распространенный страховой случай) или краже имущество пострадает не очень сильно. Так что при типичных бытовых ситуациях пострадавший получает 15-20% от заявленной страховой суммы. Стоит также иметь в виду, что большинство страховых компаний исключают терроризм из страховых случаев.

Ошибка 2: не хранить подтверждающие стоимость ремонта и обстановки документы.

При страховании отделки и движимого имущества крайне важно иметь договор со строителями, утвержденную смету ремонта, подтверждающие документы на стоимость материалов и обстановки. Эти документы необходимо хранить до последнего, чтобы при наступлении страхового случая у страховщика не возникало вопросов, почему отделка оценена так высоко. Любой уважающий себя страховщик, естественно, постарается занизить сумму выплаты. Нужно, чтобы у вас было что противопоставить этому желанию.

Ошибка 3: занижать действительную стоимость имущества для уменьшения страховой премии.

Страхование по реальной стоимости требует оценки эксперта и составления подробной описи имущества, но все это впоследствии позволит облегчить процесс возмещения ущерба. Данный вариант предпочтителен в случае страхования дорогостоящего имущества, отделки, как правило, стоимостью свыше 500 000 рублей.

Ошибка 4: не страховать ответственность.

Страхование ответственности перед соседями - сравнительно новый для нас вид полисов, но приобретающий все большую актуальность. Сейчас, когда стоимость ремонта и обстановки в квартире зачастую сопоставима со стоимостью самой квартиры и в любом случае измеряется десятками тысяч долларов, прорыв трубы и залив соседей снизу может стать катастрофой для вашего бюджета. С отменой ЖЭКов как таковых ответственность за неполадки внутри квартиры (прорыв батареи или трубы, пожар, взрыв газа), приведшие к повреждению чужого имущества, полностью ложится на плечи владельцев квартиры или квартиросъемщика.

Ошибка 5: не защищать дополнительно свое жилище.

Страхователи почему-то постоянно забывают о том, что уже вложенные в охранные системы деньги позволяют существенно сэкономить на стоимости полиса. При наличии круглосуточной охраны объекта, сложных сигнализаций с многоступенчатой защитой, датчиков протечек и т. п. вы можете смело требовать у страховщика большую скидку.

Ошибка 6 - самая главная: не читать правила страхования.

Для страхователя, который не желает себе лишних неприятностей при наступлении страхового случая, это должно быть аксиомой. Поэтому прежде чем оплатить полис, внимательно ознакомьтесь с правилами страхования. Обо всем, что будет непонятно, спрашивайте. Особое внимание при чтении обратите на исключения из страхового покрытия, на то, что не будет являться страховым случаем по вашему договору.
 
Что значит застраховать с франшизой?

Франшиза - определённая часть убытков страхователя, не подлежащая возмещению страховщиком в соответствии с условиями страхования.  Франшиза бывает условной и безусловной. Безусловная франшиза всегда вычитается из суммы страхового возмещения. Пример: если ущерб составил 120 долларов,  а в договоре страхования указана безусловная франшиза в размере 100 долларов, то страховая компания выплатит вам лишь 20 долларов возмещения. При условной  франшизе возмещение в случае ущерба будет выплачено полностью - но только если этот ущерб превысит величину франшизы.

Страховка загородного дома

В отличие от страхования городских квартир, оценить которые несложно, процедура оценки загородной недвижимости более громоздкая, связана со сбором большого числа документов и  требует учета особенностей законодательства. Так, например, земельный участок и здания на нем - это различные объекты, поэтому свидетельства о собственности будут разными и страховать нужно каждый объект отдельно.

Страховщики считают, что максимальная вероятность  возникновения страховых случаев существует, когда в доме никто не живет.  Классическое страхование загородного дома - это страхование от пожара, противоправных действий третьих лиц (кражи), стихийных бедствий и залива.